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자영업을 준비하시거나 하고 계신 분들 또는 투자의 목적으로 상가 건물을 매수하여 임대를 주려는 분들이 꼭 알아야 하는 상가임대차보호법. 상가임대차보호법은 상가 건물 임대차에서 경제적 약자인 임차인의 권리를 보호하고, 임대료와 과도한 인상을 막기 위해 제정한 법을 말합니다.
이번 시간에는 상가임대차보호법과 관련하여 계약 갱신을 요구하는 임차인과 이를 거절하는 임대인 사이의 분쟁을 통하여 상가임대차보호법의 적용 대상과 환산보증금, 그리고 계약 연장 기간 등에 대하여 알아보겠습니다.
1. 계약 갱신을 요구하는 임차인과 이를 거절하는 임대인 사이의 분쟁 사례
- 부산의 반찬공장을 물색하고 있던 김 임차(가명)
- 김 임대(가명) 소유의 건물을 중개받고 상가임대차계약 체결
- 보증금 1억 5천만 원, 월차임 6백만 원, 임대차 기간 3년
- 상가임대차 기간 종료 6개월을 남기고 다른 매수자(임차인)를 구했고 건물을 매수하지 않을 거면 계약 만료 즉시 비워달라고 하는 임대인
- 임차인은 임대인에게 상가임대차갱신을 요구하는 내용증명 발송
- 임대차계약기간 만료 후 임차인은 임대인으로부터 상가건물임대차보호법이 적용되지 않고 적용되더라도 갱신을 거절할 수 있다는 내용증명 수령
2. 상가임대차보호법 적용 대상
상가임대차보호법의 적용 대상은 아래와 같습니다.
1. 사업자등록이 가능하여야 하고, 상가건물로 주된 부분을 영업용으로 사용해야 함.
2. 지역별로 정해진 일정기준금액 이하인 상가건물 임대차이어야 함.
[ 환산보증금에 따라 서울과 과밀억제권역(부산시 포함) 광역시 및 그 외 지역으로 구분]
3. 상가건물등기가 안된 미등기전세계약(임차인의 인도와 사업자등록 시)도 포함됨.
단, 일시사용을 위한 상가건물임대차와 고액보증금의 경우는 적용이 배제됩니다.
위의 사례에서의 쟁점은 임차인이 운영하는 반찬공장이 상가입대차보호법이 적용되는 대상인지가 중요합니다.
상가임대차법이 적용되는 상가건물은 단순히 상품의 보관, 제조, 가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장이나 창고는 상업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으므로 상가임대차법 적용대상인 상가건물에 해당하지 않습니다.
다만, 상품의 보관, 제조, 가공 등 사실행위뿐만 아니라 영리 활동도 함께 이루어지는 장소라면 상가임대차법의 적용이 가능합니다.
이번 사례의 반찬공장은 단순히 제조행위뿐만 아니라 거래처를 상대로 홍보도 하며 납품까지 하고 있어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어지고 있으므로 상가임대차보호법 적용 대상이 되는 상가건물에 해당됩니다.
3. 지역별 보증금 기준과 환산보증금 계산 방법
상가임대차법은 모든 상가건물의 임대차에 적용되는 것은 아닙니다. 지역별로 일정 보증금 이하의 상가건물 임대차에만 적용이 가능합니다. 또한, 보증금 이외의 월차임이 있는 경우에는 환산보증금을 계산하여 적용해야 합니다.
3-1. 지역별 보증금 기준
| 지역 구분 | 보증금 범위 |
| 서울특별시 | 9억 원 이하 |
| 과밀억제권역 및 부산광역시 | 6억 9천만 원 이하 |
| 기타 광역시, 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 | 5억 4천만 원 이하 |
| 그 밖의 지역 | 3억 7천만 원 이하 |
3-2. 환산보증금 계산 방법
보증금 이외에 월차임이 있는 경우 환산보증금의 계산 방법은 아래와 같습니다.
환산보증금 = (월차임 × 100) + 보증금
예시) 보증금 5천만 원, 월차임 50만 원의 경우 환산보증금은?
환산보증금 = (50만 원 × 100) + 5천만 원 = 1억 원
이번 사례의 경우는 보증금 1억 5천만 원, 월차임 6백만 원 이므로
환산보증금 = (600만 원 × 100) + 1억 5천만 원 = 7억 5천만 원
부산지역으로 보증금 기준액인 6억 9천만 원을 초과하는 환산보증금으로 상가임대차법 적용대상이 되지 않습니다.
4. 상가임대차법 계약 갱신 가능 기간
위의 환산보증금 기준에 따라 반찬공장으로 사용하는 건물은 상가임대차법의 적용대상이 아니지만 계약 갱신이 가능합니다.
상가임대차법은 보증금을 초과하더라도 제2조 제3항 예외규정으로 임차인은 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 쉽게 말해 상가임대차법에 적용되지 않아 보호받지는 못하지만 계약갱신은 요구가 가능하다는 뜻입니다.
이로 인해 임차인은 임대차 기간 만료 전 6개월 ~ 1개월 까지 임대인에게 계약 갱신 요구가 가능하며 이 경우 임대인은 정당한 사유가 없는 한 갱신 요구를 거절할 수 없습니다.
따라서 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약 갱신이 가능하며 임대인은 임차인의 요구로 임대차계약 갱신 시 최소 10년간 상가임대차의 존속기간을 보장해야 합니다.
결론적으로 이번 사례와 같은 경우 임차인의 임대차계약 환산보증금이 규정을 초과해도 갱신청구권(상가임대차법 제10조 계약갱신청구권)은 행사가 가능합니다.
5. 임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있는 사유 규정
상가임대차법 제10조 제1항 단서에 의하여 임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있는 규정이 있습니다.
임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우로
첫째, 임차인이 허위의 신분으로 계약한 경우
둘째, 건물 본래 용도가 아닌 불법영업장 등의 목적으로 임차한 경우 등이 있습니다.
위 사례에서 임대인이 계약 갱신을 거절하는 이유로 주장하는 것이 바로 거짓말을 했다는 것이지만 임대인과 임차인은 매수 담보 조건으로 계약을 체결한 것이 아니었습니다. 계약서상 특약사항으로 기재되어 있지 않았으며 월차임 또한 임대인의 요구대로 협의 약정한 것이기 때문에 기타 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차를 한 것이 아닙니다. 또한 사업이 잘 되면 건물을 매수하라는 덕담을 주고받았을 뿐이죠.
그러므로 임대인이 주장하는 이유로 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 없습니다.